房?jī)r(jià)

近期，某媒體爆了個(gè)大新聞：“房?jī)r(jià)結(jié)束11個(gè)月連跌，住宅均價(jià)上漲4.1％，住宅銷售面積增速大幅回升26.2個(gè)百分點(diǎn)”

一些自媒體也開始起哄，搞出一些駭人聽聞的標(biāo)題：“大會(huì)定調(diào)，房?jī)r(jià)又要漲了？”“房?jī)r(jià)上漲大局已定，樓市回暖眾望所歸！”“這些城市，房?jī)r(jià)真的漲了！”

總結(jié)起來(lái)就一句話：趕緊買房，不買后悔！

事實(shí)果真如此嗎？

01.

先說結(jié)論，短期內(nèi)樓市回暖是真的，但媒體顯然夸大了事實(shí)，且為了夸大事實(shí)，不惜胡編亂造。

先看某媒體第一段的說法：

“3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2022年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，前兩月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月回升4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個(gè)百分點(diǎn)。”

我在國(guó)統(tǒng)局找了半天，也沒搜到標(biāo)題為《2022年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》的這篇文章。

仔細(xì)一想，今天是2023年，國(guó)家發(fā)布2022年1-2月的數(shù)據(jù)做什么？怎么可能有數(shù)據(jù)，需要一年來(lái)做？

換個(gè)思路，以“房地產(chǎn)開發(fā)投資”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索，終于有所發(fā)現(xiàn)。

該媒體引用的文章應(yīng)該是這一篇：《2023年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降5.7％》，發(fā)布時(shí)間3月15日。

到底是因?yàn)楣ぷ骷劼€是因?yàn)閲?guó)統(tǒng)局標(biāo)題與它報(bào)道的內(nèi)容主旨截然相反，我們不得而知。

（新聞原標(biāo)題為：《房?jī)r(jià)結(jié)束11個(gè)月連跌，住宅均價(jià)上漲4.1％，住宅銷售面積增速大幅回升26.2個(gè)百分點(diǎn)》）

好，退一步，姑且當(dāng)工作紕漏，繼續(xù)看報(bào)道內(nèi)容：

“前兩月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月回升4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資10273億元，下降4.6%，較去年回升4.9個(gè)百分點(diǎn)。”

兩個(gè)固定投資同比下降，在文章里有原文，我能理解。

但“較去年1-12月回升4.3個(gè)百分點(diǎn)”又是怎么個(gè)“較”法？拿今年頭兩個(gè)月的均值和去年一整年的數(shù)據(jù)做對(duì)比？誰(shuí)教你的？難道不是應(yīng)該用今年1-2月數(shù)據(jù)對(duì)比去年1-2月數(shù)據(jù)嗎？

接下來(lái)一段，更匪夷所思：

“其中住宅銷售面積下降0.6%，增速與2022年1-12月（下降26.8%）相比，大幅回升了26.2個(gè)百分點(diǎn)。”

在國(guó)統(tǒng)局的文章里，依舊沒有任何關(guān)于“大幅回升26.2個(gè)百分點(diǎn)”的表述字樣，因?yàn)槿魏斡悬c(diǎn)數(shù)學(xué)基礎(chǔ)的作者都寫不出這樣的話。

舉個(gè)例子，好比我去年花1000萬(wàn)買股票，虧了268萬(wàn)（增速下降26.8％），今年1至2月，我又虧了60萬(wàn)（下降0.6％），但是因?yàn)椤按蠓厣?6.2個(gè)百分點(diǎn)”這個(gè)提法，所以結(jié)論是我凈賺200萬(wàn)？

用數(shù)學(xué)上的二階求導(dǎo)（增速）來(lái)夸大數(shù)據(jù)，博人眼球，制造焦慮，簡(jiǎn)直壞到家了。

02.

那么真實(shí)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)如何？房地產(chǎn)是否又要繼續(xù)上漲？

中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2023年1月社會(huì)融資中，住戶貸款增加額為2572億元，而去年1月住戶貸款增加額為8430億元，同比暴跌三分之二有余。

今年2月，住戶部門貸款增加額為2081億元，相比一月甚至少了500億。

眾所周知，絕大多數(shù)人買房要貸款，當(dāng)全社會(huì)住戶部門融資規(guī)模一再減少，再有人高喊“房?jī)r(jià)大漲”，“房?jī)r(jià)上升”，都是在忽悠你。新聞可以編造，但國(guó)家數(shù)據(jù)不會(huì)說謊。

有人會(huì)問：近期大城市樓市上漲又該如何解釋？據(jù)澎湃新聞：“2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)。”

一部分，是自去年12月疫情管控放開后，積攢了大半年的消費(fèi)需求被釋放出來(lái)，短時(shí)間內(nèi)拔高了需求，這一點(diǎn)各行各業(yè)都有體會(huì)。

但更關(guān)鍵的是M2持續(xù)增發(fā)，國(guó)家放水，手握資產(chǎn)的人紛紛轉(zhuǎn)向樓市保值。

央行數(shù)據(jù)顯示：2022年我國(guó)M2（貨幣供應(yīng)量）增加量不過28萬(wàn)億，但是今年1月，M2同比竟然增長(zhǎng)了12.6％，高達(dá)7.38萬(wàn)億，2月再次增長(zhǎng)12.9％，算上去年年底的放水，三個(gè)月時(shí)間至少超發(fā)了20萬(wàn)億貨幣。

天量的貨幣投下去，資產(chǎn)者一定為貨幣貶值，市場(chǎng)通脹考慮。

這同樣能解釋上面為什么70城樓市普遍上漲，但是住戶社會(huì)融資卻在減少。

因?yàn)楦蝗巳后w需要大額消費(fèi)，更需要資產(chǎn)保值，是他們暫時(shí)的拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，絕大多數(shù)需要貸款買房的人，和當(dāng)前樓價(jià)上漲沒有一毛錢關(guān)系。

但話又說回來(lái)，中國(guó)樓市又豈是一小部分極富階層，通過短期消費(fèi)能逆轉(zhuǎn)趨勢(shì)的？

3月10日，根據(jù)胡潤(rùn)研究院發(fā)布的《2022意才·胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》顯示，擁有600萬(wàn)人民可投資資產(chǎn)的“富裕家庭”總數(shù)為186萬(wàn)戶，擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”為13.8萬(wàn)戶。

一戶按4人計(jì)算，中國(guó)極富階層不過800萬(wàn)人。

與之形成鮮明對(duì)比的是，中國(guó)有不少于4億人在還房貸，社會(huì)總負(fù)債人數(shù)更是高達(dá)7.8億（央行數(shù)據(jù)）。

擁有14億人口的龐大中國(guó)市場(chǎng)，區(qū)區(qū)800萬(wàn)富裕階層短期消費(fèi)，暫時(shí)拔高房?jī)r(jià)，根本不可能扭轉(zhuǎn)樓市乾坤。至于那些A4紙雕花，為房產(chǎn)中介站臺(tái)的擁躉媒體，多看一眼都是浪費(fèi)時(shí)間。