房地產（real estate）又稱不動產，是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。

作為一種客觀存在的物質形態，可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

法律意義上的房地產是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

房地產

房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地；b)建筑物及地上附著物；c)房地產物權（注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。）

作為一種客觀存在的物質形態，房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。

法律意義上的房地產是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

繼2013年和2014年連續兩年突破4萬億元后，中國官方預計2015年國有土地使用權出讓收入也將接近4萬億元。受國務院委托，財政部2015年3月5日提請十二屆全國人大三次會議審查《關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告》。新華社2015年3月5日授權發布了“關于2014年中央和地方預算執行情況與2015年中央和地方預算草案的報告（摘要）”。在該摘要“2015年收入預計和支出安排”一項中有表述為：地方政府性基金本級收入44509.51億元，下降4.7%。其中，國有土地使用權出讓收入39452億元，下降4.7%。

房地產

需要注意的是，這里的“國有土地使用權出讓收入39452億元”是預計數據，而非實際情況。

隨著中國房地產業的發展，國內地方政府的土地出讓收入總量也在逐年增加。

財政部2015年1月30日發布的“2014年財政收支情況”顯示，2014年1~12月累計地方政府性基金收入(本級)49996億元，比2013年增加1966億元，增長4.1%。其中，受房地產市場調整影響，國有土地使用權出讓收入42606億元，同比增加1340億元，增長3.2%。

而2013年中國國有土地使用權出讓收入則是首次突破4萬億元，達到41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。

對照2013年和2014年數據來看，雖然國有土地使用權出讓收入維持在4萬億元的高位，但增幅已經大幅縮小。

國有土地使用權出讓收入通常由四項政府性基金收入構成，除土地出讓金收入外，還包括新增建設用地土地有償使用費收入、國有土地收益基金收入和農業土地開發資金收入。

此前，地方政府國有土地使用權出讓收入在2011年達到3.1萬億元，2012年一度降至2.8萬億元。

2021年3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國新辦新聞發布會上表示：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。

房地產業

房地產業是指：是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。主要包括；土地開發、房屋的建設、維修、管理，土地使用權的有償劃撥、轉讓、房屋所有權的買賣、租賃、房地產的抵押貸款，以及由此形成的房地產市場。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。

房地產

房地產業內容包括

1、 土地的開發和再開發；

2、 房屋的開發和建設；

3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

6、房地產物業管理；

7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

房產市場

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。

房產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

中國房地產市場發展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978年至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

房地產

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992年至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992 年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1996年至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚（2003年-）

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年，已經走過了30年歷史。相比2013年1-2月數據，其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點，一季度，全國土地市場量跌價漲，后續商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落，新開工面積再次負增長；商品房銷售增幅出現下滑，價格增幅放緩。總體而言，潛在供應依然偏緊。2021年上半年和下半年有截然不同的行情：上半年，無論是房地產開發貸款、銷售面積和銷售額均十分活躍，房價在一些城市有穩步抬升勢頭，房地產調控的關鍵詞還是約談、調控升級、二手房指導價等；下半年以來，受個別房地產頭部企業債務違約風險顯現等因素影響，市場預期發生變化。一些房企資金鏈緊張，多城市土地出現流拍，企業減員、降薪現象頻現。

1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；

2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；

3、房地產的高質耐久性；

4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：征用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

1、中華人民共和國建筑法

2、中華人民共和國城市房地產管理法

3、物業管理條例

4、房屋登記辦法

5、商品房銷售管理辦法

6、土地登記辦法

7、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（2007修訂）

8、國土資源部關于加大閑置土地處置力度的通知

9、最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

10、最高人民法院民二庭庭長宋曉明在“物權法擔保物權國際研討會”上的講話——物權法擔保物權編實施中的幾個重要問題

11、國有土地上房屋征收與補償條例

12、城市房地產開發經營管理條例

13、城市商品房預售管理辦法

14、城市房地產抵押管理辦法

15、商品房銷售明碼標價規定 

房地產業搭上“振興規劃”末班車的消息刺激地產股全線上漲，不過收市后有報道稱房地產納入振興規劃愿望可能落空。但據各機構跟蹤的數據顯示，各大城市樓市成交量普遍上升，這無疑為房地產股的上漲增添了底氣。

消息稱，房地產可能搭上振興規劃末班車，其中最引人注目的是將取消“第二套房”的限制政策。這個政策曾被稱為“壓垮房價的最后一根稻草”。

房地產

如果這個政策取消，對于釋放改善型住房需求將會有較大助推作用。有業內人士表示，在國家大力刺激內需下，第二套房政策取消應該是水到渠成的事，不過應該不會助漲房價，房價的漲跌最終還是決定于經濟基本面。昨天收市后，有報道又稱，政府“可能不會將房地產業納入這次產業振興規劃之中，原因是該行業的特殊性和敏感性”。

不過樓市的回暖無疑利好地產股。機構披露的上周房地產周報表明，除昆明和成都外，各主要城市成交環比上漲。其中，北京一手住宅成交量維持前周的升幅，保障性住房成交上漲趨勢放緩；天津一手住宅成交增長26.74%；青島成交量環比增長151.41%；上海住宅成交環比上升25.54%，南京商品住宅周成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售環比上漲74.99%，深圳一手房成交環比上升32.65%；廣州住宅成交環比上升34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.01%。

另外，武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春環比也繼續維持高幅度的增長趨勢。天津、廈門和南京三地，周成交量還創下2008年以來新高。

華泰證券認為，經過年初至今的上漲，地產股估值水平迅速上升，重點上市公司動態估值水平已經走出低點，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。

本行業仍處于有利政策環境中，成交有望進一步回暖，并且重點公司銷售業績出色，2009年實現市場份額上升也比較可能，因此維持行業“增持”評級。有專家指出，上周房地產成為資金撤出最多的行業，表明市場對這個行業的看法仍有分歧，而成交量和房價是否能夠繼續提升將是后市地產股走勢重要的判斷標準。

房地產權屬登記是指國家管理機關對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，并頒發權利證書的法律制度。由于房地產具有不可移動性的特征，所以房地產的流通僅僅表現為權利主體的變更和相關權利的設定、變更。而權利必須由法律以一定方式進行確認和公示，由此各個國家對房地產的有效管理幾乎都通過房地產權屬登記來進行，以保障交易安全、促進房地產市場有序發展。

2016年2月1日，由國家工商總局公布的《房地產廣告發布規定》正式實施。

工商總局明確規定，在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；權屬有爭議的；違反國家有關規定建設的；不符合工程質量標準，經驗收不合格的等情況的房地產，不得發布廣告。

對于發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明；對于中介機構發布所代理的房地產項目廣告，該規定要求應當提供業主委托證明，以及確認廣告內容真實性的其他證明文件。

此外，新規還明確要求，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。房地產廣告中有“買房可上名校”、“保證高投資回報率”等誘導性語言，或有“為入住者辦理戶口、升學”等事項，以及承諾“10分鐘到火車站”、“3分鐘到達地鐵口”等表述都將被視為違規。

發達國家在交易環節征收的稅種往往較少，且稅率也較中國低，這樣有利于增加房地產的交易和流動。

發達國家交易環節征稅情況

國家

稅種設臵

課稅對象和范圍

計稅依據

稅率

美國

房地產交易稅

賣方

房地產交易價格

地方稅，0.01%（科羅拉多州）～

2%（特拉華州）的比例稅率

英國

印花稅

房屋和土地的轉讓或租賃書據；買方

轉讓或租賃金額

0～4%的四級超額累進稅率

加拿大

房地產轉讓稅

房地產總價值

—

地方政府自行確定，一般是0.5%～2%的

累進稅率，阿爾伯塔省、薩斯喀徹溫省不征

商品和服務稅（GST）

新建房屋；新斯科舍省對農村不征稅；買方

購買價格

6%

法國

登記稅及附加稅

—

市場價值

4.99%～5.09%綜合比例稅率

德國

房地產交易稅

買方

買賣時所支付的購買價格

3.5%

需求

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同于通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。

不管房地產巨頭承認與否，房地產是個暴利行業是不爭的事實。那么，房地產的暴利來自于哪里呢？筆者從房地產巨頭的“高談闊論”中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。

所謂兩條渠道。

其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產開發的主動權，更重要的是，土地資源的有限性又注定了它的巨大升值空間。筆者認為，這大概是上個月“地王”紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，開發商的暴利關鍵不在于成本，“暴利”的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產暴利的其一個渠道。

其二炒房價，房價高，則利潤高，房價低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的“暴力”爭奪。為了高房價，他們無所不用其極。

新開發的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的“長明燈”，給潛在的購房者心里造成緊迫感，從而激發他們的購房欲望；開發商自導自演，雇請人連夜排隊購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人；拋棄道德、良知和社會責任，赤膊上陣，鼓吹“離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需”、“購房即愛國、救國”、“經適房擾亂了房地產秩序”，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價鼓與呼，從而賺取暴利。

房地產

所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看，近些年來，房地產行業產生的暴發戶是最多的。筆者認為，房地產行業內之所以多產暴發戶，其一個很重要的原因是，從房地產行業可以通過“空手套白狼”的手段“白手起家”。

一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉手出去就能大賺一筆，或直接開發住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產，用公共資金賺取暴利，把公共資金置于房地產的開發風浪中。

伴隨隨著房地產的興起，與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐圣賢，市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員？因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的“政策傾斜”中賺取暴利。

比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質拿低價地；其次是免交城市建設配套費；再次是緩征土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個盆滿缽盈，房地產哪有不樂意“出血”的？蘇州市原副市長姜人杰為何能煉成億萬貪官？就是因為開發商利用姜手中的權力鉆政策空子低價拿地，轉手凈賺一點九億元！姜則一次受賄8250萬元！

近些年，房地產開發商及其“磚家”為何如此牛？房價為何如此瘋狂的飆車？因為他們認準了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產開發市場，所以，要想降房價，不把可怕的權力關進籠子里，無異于白日做夢。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。

作用：

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：

有利于增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；

有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；

有利于增加國家財政收入為經濟建設積累資金。

房地產的發展趨勢觀察，房地產企業的經營方式將呈現更加規模化、專業化、多樣化。根據產品的細分市場、企業的自有資源、外部的政策環境等，各個企業會選擇自己合適的經營方式。

一、從區域布局上來看，一線品牌房企加速進軍二級城市。隨著交通樞紐、產業規劃的全新布局，中國二級城市將迎來新一輪發展計劃，在這樣的背景下，二級城市消費力將得到提升。

二、從品牌規模來看：過去十年，萬科、保利等房地產企業把握住了市場機遇實現了高速發展，企業規模迅速擴大，成為行業巨頭。隨著調控政策的繼續和行業增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業的領先優勢會更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規模的企業受到政策和市場的沖擊影響會較大，會逐漸邊緣化。

三、從開發模式上來看：現在中國房企發展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發項目的最大風險所在。過去十年房企的開發模式以快速周轉模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉模式可以加快資金周轉，有助于緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場發生重大波動，反而會加劇資金鏈緊張狀況。以萬達為代表的現金流滾資產模式，更為穩妥，在持有資產的同時銷售部分增值能力較小的物業，實現現金回籠支持下個項目啟動。部分物業出售，以作現金流為主，部分物業長期持有，以作利潤為主。通過現金流