宅基地是家庭戶用作住宅基地而占有的土地，由于城鎮住宅大多是房地產開發商建造的樓房故一般住戶不涉及宅基地概念，現今的宅基地主要指農村宅基地。

宅基地

包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。農村宅基地的所有權屬于農村農民集體成員所有。

2019年9月，中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發布《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》。要嚴格落實“一戶一宅”規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準，嚴禁城鎮居民購買農村宅基地。

使用權力 編輯本段

宅基地使用權的轉讓法律效力：

1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓；

以上為最高人民法院在司法實踐的指導---《中華人民共和國物權法》條文理解與適用--最高人民法院物權法研究小組編著，詳細問題可以查詢本地的省級地方立法。

河北農村宅基地管理辦法

河北省農村宅基地管理辦法，詳見以下（供參考）：

第一條為加強對農村宅基地的管理，規范農村建設用地秩序，保護農村村民的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》和《河北省土地管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本省實際，制定本辦法。

宅基地

第二條 本辦法所稱的農村，包括村莊和集鎮。

本辦法所稱的農村宅基地，是指農村村民用于建設住宅和廚房、廁所等設施的土地及庭院用地。

第三條 本辦法適用于本省行政區域內農村宅基地的管理。

第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行政區域內農村宅基地的管理工作。

第五條 各級人民政府及其有關部門和村民委員會應當鼓勵農村村民建設二層以上住宅，并按照村莊和集鎮規劃進行舊村改造。

農村村民建設住宅，應當合理利用和集約利用土地，嚴格按照土地利用總體規劃、村莊和集鎮規劃使用土地。村內有空閑地可以利用的，不得占用耕地建設住宅。

第六條 農村村民建設住宅，應當依法取得土地使用權。禁止非法占用土地建設住宅。禁止買賣或者以其他方式非法轉讓農村宅基地。

申請審批

第七條 農村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：

（一）因子女結婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；

（二）外來人口落戶，成為本集體經濟組織成員，沒有宅基地的；

（三）因發生或者防御自然災害、實施村莊和集鎮規劃以及進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要搬遷的。

第八條 農村村民需要使用宅基地的，應當向村民委員會提出申請，由村民委員會公布并提交村民會議或者村民代表會議討論。經討論同意并公布后，逐級報鄉（鎮）土地管理機構、縣（市）土地行政主管部門審核和縣（市）人民政府審批。縣（市）人民政府批準后，村民委員會應當公布批準使用的宅基地。

第九條 農村村民有下列情形之一的，不予批準使用宅基地：

（一）年齡未滿十八歲的；

（二）原有宅基地的面積已經達到規定標準或者能夠解決分戶需要的；

（三）出賣或者出租村內住房的。

第十條 農村村民占用農用地建設住宅的，應當由縣（市）土地行政主管部門擬定農用地轉用方案，依法辦理農用地轉用審批手續。

農村村民占用林地建設住宅的，應當依法報林業主管部門審核同意，并按前款規定辦理審批手續。

農村村民不得占用基本農田建設住宅。

第十一條 農村村民占用耕地建設住宅的，農村集體經濟組織應當事先開墾與占用耕地的面積和質量相當的耕地，并報土地行政主管部門審查；沒有開墾條件或者開墾的耕地經驗收不合格的，農村集體經濟組織應當依法向縣（市）土地行政主管部門繳納耕地開墾費。

第十二條 下列宅基地的使用權，由村民委員會向鄉（鎮）土地管理機構提出申請，經縣（市）土地行政主管部門審查、縣（市）人民政府批準后，可以收回：

（一）為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造需要調整的宅基地；

（二）為進行鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設需要占用的宅基地；

（三）農村村民一戶一宅之外的宅基地；

（四）農村“五保戶”騰出的宅基地；

（五）自依法批準之日起連續二年未按照批準的用途使用的宅基地；

（六）縣（市）人民政府規定應當收回的其他宅基地。

由于前款第（一）項、第（二）項和第（三）項規定的原因收回宅基地使用權的，村民委員會應當根據地上附著物的評估價格對原宅基地使用權人給予適當補償。

標準

第十三條 本省依法實行農村村民一戶一處宅基地制度。

農村宅基地面積按照下列標準執行：

（一）人均耕地不足一千平方米的平原或者山區縣（市），每處宅基地不得超過二百平方米；

（二）人均耕地一千平方米以上的平原或者山區縣（市），每處宅基地不得超過二百三十三平方米；

（三）壩上地區，每處宅基地不得超過四百六十七平方米。縣（市）人民政府可以根據當地實際情況，在前款規定的限額內規定農村宅基地的具體標準。

第十四條 農村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多余的住宅應當轉讓。受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，并依照本辦法的規定辦理宅基地審批手續。

農村村民一戶擁有二處以上宅基地并且滿二年未轉讓其多余的住宅的，村民委員會可以向鄉（鎮）土地管理機構提出收回集體土地使用權的申請，經縣（市）土地行政主管部門審查、縣（市）人民政府批準后收回，統一安排使用。

第十五條 農村村民戶口遷出本集體經濟組織后，其宅基地上房屋損壞不能利用的，應當退出其宅基地，由村民委員會依照本辦法第十四條的規定無償收回。

登記

第十六條 農村村民的宅基地申請經縣（市）人民政府批準后，應當自收到批準通知之日起三十日內，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權登記，由縣（市）人民政府頒發《集體土地使用證》。

第十七條 由于住宅轉讓、繼承等原因造成集體土地使用權變更的，當事人應當自變更之日起三十日內，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權變更登記，由縣（市）人民政府換發《集體土地使用證》

第十八條 集體土地使用權被收回的，當事人應當自接到縣（市）人民政府通知之日起三十日內，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權注銷登記，由縣（市）人民政府進行注銷登記，收回原宅基地使用權人的《集體土地使用證》。

法律責任

第十九條 農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，或者超過縣（市）人民政府依法批準的面積多占土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅和其他設施；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十條 非法轉讓宅基地或者非法轉讓土地建設住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收非法所得，并可處以非法所得百分之五以上百分之二十以下的罰款；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第二十一條 無權批準宅基地的單位或者個人非法批準農村村民占用土地建住宅的，超越批準權限非法批準農村村民占用土地建住宅的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準占用土地建住宅的，或者違反本辦法規定的程序批準占用土地建住宅的，其批準文件無效，對非法批準占用土地的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。非法批準宅基地，對當事人造成損失的，依法承擔賠償責任。

附則

第二十二條城市郊區和國有農場、林場、牧場的宅基地管理，參照本辦法執行。

第二十三條 市（縣）人民政府可以根據本辦法制定實施細則。

第二十四條 本辦法自2002年7月1日起施行。1992年7月8日省人民政府發布的《河北省農村宅基地管理規定》和1998年1月1日省人民政府發布的《河北省農村宅基地管理規定修正案》同時廢止。

1、宅基地只能在本村集體內流轉。根據《土地管理法》，宅基地并不是真正意義上的財產，只是一種使用權，所有權歸村集體。宅基地既不能買賣，也不能繼承，但可以在本村集體內流轉，經過土地管理部門依法批準，發放證件。

2、由于中國實行城鄉二元體系，在城市化浪潮中，越來越多的人“農轉非”。無論出于什么原因，一旦把戶口轉走，就失去了對老家宅基地的繼承權，又不能買回來，只能眼睜睜看著“祖宅”變成村集體的資產。

3、由于農村戶口與土地的對應關系，有些人不愿意“農轉非”，甚至有些公務員想方設法“非轉農”，但這些畢竟是少數，“進城”才是大勢所趨。因此從具體的家庭的角度而言，如果相關法規不變，宅基地注定會失去。

4、根據《物權法》第152條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得，行使和轉讓，適用土地管理法及國家有關規定。

5、農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地。用于建造住房、輔助用房（廚房、倉庫、廁所）、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。農戶對宅基地上的附著物享有所有權，有買賣和租賃的權利，不受他人侵犯。房屋出賣或出租后，宅基地的使用權隨之轉給受讓人或承租人，但宅基地所有權始終為集體所有。出賣、出租房屋后再申請宅基地的，不予批準。農戶建造房屋及小庭院使用土地，不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

宅基地糾紛的處理原則

實踐中，因宅基地使用權而發生的糾紛在民事糾紛中比較常見。對宅基地使用權糾紛應按下列原則妥善處理：

原則1、依法保護國家、集體的宅基地所有權。

原則2、依法保護公民、法人合法取得的宅基地使用權。

原則3、宅基地使用權隨房屋轉移的原則。

原則4、尊重歷史、面對現實，有利于生產、生活的原則。

原則5、促進經濟發展，維護社會穩定的原則。

法律糾紛的解決方式

根據我國《土地管理法》的規定，宅基地糾紛的解決辦法，主要有三種：

(1)協商解決

《土地管理法》第16條第1款規定：”土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決。“據此規定，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。

(2)行政解決

《土地管理法》第16條第2款規定：”個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。“該法還規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。

(3)司法解決

《土地管理法》第16條第3款規定：”當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴。‘’這表明公民之間就土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。

此外，宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導，促進糾紛當事人互相諒解，平等協商，從而自愿達成協議，消除紛爭的一種群眾自治活動。

1、各地規模浩大的拆村運動，打 著各種旗號，例如城鄉統籌、新農村建設、舊村改造、小城鎮化等。也有對應政策推出，諸如“村改社”、“宅基地換房”、“土地換社保”等等。各地都在規劃著，要在一個很短的期限內，將域內農村“大變樣”，民居改樓房。這樣的運動熱情與各省市對國土資源部(下稱國土部)一項政策的“歡迎”密切相關：城鄉建設用地增減掛鉤。

2、在城鄉建設用地增減掛鉤之前，嘗到土地財政甜頭的地方政府，都在辛苦“尋找”土地中。中國耕地保護與經濟發展用地的矛盾發展到很尖銳的程度。如何“找地”，也成為各地國土部門的首要任務。

3、被奪宅基地的農民，根據國土部的試點管理辦法，增減掛鉤嚴禁違背農民意愿、大拆大建。但在一些地方，強拆民房，強迫農民“上樓”的事例，已有發生。管理辦法要求要在農村建設用地整理復墾潛力較大的地區試點，現實中，不顧實際情況，“一刀切”拆并村莊的做法，非常普遍。

4、管理辦法還要求，妥善補償和安置農民，所得收益要返還農村，“要用于農村和基礎設施建設”。但在有些地方，政府拿走宅基地利益的同時，甚至還要求農民交錢住樓房。在江蘇省邳州市壩頭村，村莊被整體拆遷，當地建設了數十棟密集的農民公寓，要村民補差價購買。因補償款購買不起足額面積樓房而自殺的現象，2010年1月當地強制農民上樓，十多人被打傷住院。

5、除被要求交出宅基地之外，今后農民要獲得宅基地，將成為難題，在全國多個地方，宅基地上建筑不再批準動“一磚一瓦”，也不另批宅基地。村民如有住房需求，需要拿宅基地住房換樓房。失去宅基地的農民，還將面臨生活、生產方式轉變。對于長期從事農業生產的農民來說，生活成本增加和耕種不便，成為最現實問題。

試點方案

作為土地制度改革的牽頭部門，國土資源部基本完成了“農村宅基地制度改革試點方案”（下稱“試點方案”）的編制、修改工作。按照工作程序，下一步試點方案應報中央深化改革領導小組（下稱“中央深改組”）討論審議。

如果中央深改組通過了國土資源部的試點方案，國土資源部計劃開展為期兩年左右的試點工作。到2017年，將在總結改革試點工作經驗的基礎上，在全國范圍內推行農村宅基地制度改革。

方案初成

2014年10月23日，國土資源部已經初步編制完成了農村宅基地制度改革試點方案。

所謂農村宅基地，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括已經建設房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經建設房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。

按照已經基本成型的“試點方案”，農村宅基地改革試點工作將按照“分類處理”原則的進行。所謂分類，即“城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區”和“城鄉建設用地擴展邊界內”兩類，對于這兩類不同情況，將以不同方式貫徹“一戶一宅”的原則。

試點方案規定，在城鄉建設用地擴展邊界外的傳統農區，繼續實行“一戶一宅”、面積法定的宅基地分配制度。對人均耕地少，二、三產業比較發達的地區，實行相對集中建房落實“一戶一宅”，原則上不再進行單宗分散的宅基地分配。

而在城鄉建設用地擴展邊界內，政府或集體通過集中建設農村公寓、農民住宅小區，將法定面積宅基地等值轉換為住宅，落實“一戶一宅”。已沒有新增宅基地可供分配的，農民集體可利用村莊存量建設用地，在政府支持下集中建設公寓式住宅，落實農村住房建設的宅基地權益。

試點方案還規定，農戶初次分配的宅基地，繼續實行規定面積內無償取得，有條件地區試行有償選位；超標占用宅基地和一戶多宅的，超過部分實行有償使用；集體經濟組織成員因有償流轉或退還宅基地后再次申請的，可有償取得；非集體經濟組織成員通過繼承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地，實行有償使用；農戶可自愿有償退出宅基地。

小產權

由于與小產權房的命運休戚相關，農村宅基地改革的框架和路徑受到廣泛關注。“試點方案”盡管提出了出租、轉讓、入股、典賣等農村宅基地的流轉方式，但將流轉范圍嚴格界定在農村集體經濟組織成員內部。這意味著城鎮居民到農村購房及其相關的小產權房，仍是“法律政策禁區”，而此前多家媒體估計稱，全國小產權房存量達7000萬套。

城鄉統一

姜大明：宅基地逐步納入城鄉統一市場

十八屆三中全會《決定》對農民宅基地的表述略顯謹慎，國土部部長姜大明在解決《決定》時則指出了未來的方向：“在確保農民住有所居前提下，賦予農民宅基地更完整的權能，并積極創造條件，將其逐步納入城鄉統一的建設用地市場。”這意味著主管部門對放開宅基地進入城鄉統一的建設用地市場持開放態度。

國土部官方網站2013年11月22日刊登了姜大明對《決定》的全面解讀。姜大明的解讀表明對三中全會提出的土改框架的支持。

姜大明將此次《決定》放行經營性集體建設用地，形容為“開啟農村土地制度改革的破冰之旅”，這是“治本之策”。他解讀稱，同等入市意味著農村集體經營性建設用地可以與國有建設用地以平等的地位進入市場，可以在更多的市場主體間、在更寬的范圍內、在更廣的用途中進行市場交易；同權同價意味著農村集體經營性建設用地享有與國有建設用地相同的權能，在一級市場中可以出讓、租賃、入股，在二級市場中可以租賃、轉讓、抵押等。

姜大明稱，解決征地問題的根本出路在于深化改革，包括縮小征地范圍、完善征地程序、讓被征地農民分享更多收益等。而縮小征地范圍，就是按照《中華人民共和國憲法》規定的精神，將征地界定在公共利益范圍內，逐步減少強制征地數量，從源頭上減少征地糾紛的產生，同時也為建立農村集體經營性建設用地市場留出充足空間。

他表示，城鄉統一是方向，基本要求是統籌城鎮建設用地與農村集體建設用地和宅基地，統籌增量建設用地與存量建設用地，實行統一規劃，遵循統一規則，建設統一平臺，強化統一管理，形成統一、開放、競爭、有序的建設用地市場體系。

但姜大明也指出，這是一項長期艱巨的任務，需要深入研究、系統設計，區分輕重緩急，分步實施、配套推進。

姜大明提出，要系統安排配套措施，“首要任務”是加快推進相關法律法規修改和制度建設，要抓緊修改《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規。

國土方面的配套措施還包括，全面落實用途管制要求，扎實做好城鄉建設用地確權登記發證工作，嚴格對城鄉統一建設用地市場的管控等。

三權分置

2020年宅基地政策具體內容有：盤活利用閑置宅基地，鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定。

2021年2月22日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，圍繞今年中央“一號文件”介紹鄉村振興有關情況。

針對農村宅基地試點改革的相關情況，農業農村部黨組成員兼中央農辦秘書局局長吳宏耀表示，農村宅基地涉及農民切身利益，十分敏感和復雜，要穩慎推進農村宅基地管理，探索所有權、資格權和使用權“三權分置”。

他再次強調，嚴格禁止城里人下鄉，利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館，嚴格禁止強迫農民退出宅基地和強迫農民上樓。

2019年9月，農村宅基地管理新政出爐，將在盤活資源同時堅守底線。中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部日前印發《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求，嚴格落實“一戶一宅”規定，同時鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，租賃合同的期限不得超過二十年。不得以各種名義違背農民意愿強制流轉宅基地和強迫農民“上樓”，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地。

《通知》要求嚴格落實“一戶一宅”規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。《通知》同時提出，鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

2016年11月初，河南省六部門聯合出臺《關于河南省農村宅基地使用權確權登記發證的指導意見》，對農村宅基地使用權確權登記發證工作予以規范。省國土資源廳相關負責人介紹，根據河南省規定，具備五種情況之一的可以申請宅基地：一是農村居民戶無宅基地的，二是農村居民戶，除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標準的，三是集體經濟組織招聘的技術人員要求在當地落戶的，四是回鄉落戶的離休、退休、退職的干部職工、復退軍人和回鄉定居的華僑、僑眷、港澳臺同胞，需要建房而又無宅基地的，五是原宅基地影響規劃、需要收回而又無宅基地的。正在事業單位工作的人員不符合申請宅基地的條件，如果他退休后回鄉落戶，則可以申請宅基地，但回鄉落戶影響村民集體權益，需要大多數村民同意才可以。當然，如果父母在老家有房屋，則可以通過繼承房屋所有權而獲得宅基地使用權。