買賣不破租賃”是最典型的一種，即在租賃關系期間，租賃物所有權的變更不影響租賃合同的效力。因為當實現抵押時，租賃物的所有權將被拍賣、變賣、折價等變現行為發生了變化，抵押與租賃權的關系也應隨之發生變化“買賣不破租賃”規則。

民法典的規定

第四百零五條

抵押設立前，抵押財產已經出租轉讓的，原租賃關系不受抵押影響。

為了避免債務人 在不動產執行過程中的運用“買賣不破租賃”規避執行規則《民法典》第405條規定：抵押設立前，抵押財產已經出租轉讓的，原租賃關系不受抵押影響。因此，不動產的抵押權和使用權的先后順序，按照登記和占有的先后順序確定承租人占有租賃物后辦理抵押權登記的，抵押權不得對抗租賃權，否則抵押權優先于租賃權。

買賣不破租賃”這一原則在許多情況下受到限制。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定，在抵押權之上設立租賃關系的，此后設立的租賃權對受讓人不具有約束力。之所以這樣規定，是因為無論是法院的查封，還是當事人的抵押行為，都需要在房產部門進行登記物權登記是一種公示行為，物權一旦公示，物權就可以發生變更，并對第三人產生法律效力因此，后來取得租賃權的承租人不能“買賣不破租賃”對抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。

此外，作為租賃權的債權 美國的權利，它仍然應該讓位于其他債權人 在某些情況下具有優先權效力的美國權利。比如破產企業將其所有的房屋建筑物或土地作為破產財產，承租人在破產清算中不能使用“買賣不破租賃”突破相關破產法規定的優先受償順序。

中間人民和某省某市中級人民法院判決XX公司訴中國X公司等財產權保護糾紛案——號“買賣不破租賃”Can 不能對抗物權的優先變動

裁判要旨

買賣不破租賃”使租賃權實現物權化，從而增強債權的效力并增強其對抗隨后物權變動的效力。但是，租賃權仍然是債權性質的租賃權在任何情況下都沒有優先權。

案件詳情

2012年11月7日，陜西省高級人民 美國法院根據被執行人的申請拍賣了被執行人（本案被告）該房產位于省市荷塘鎮，以華X公司的名義擁有。同月30日，原告XX公司購買并接受標的物，并于2013年12月20日在本案審理期間，辦理了上述房產的產權變更登記手續。

2006年10月17日，陜西高院查封了華X公司名下的涉案財物。2007年1月31日，被告華X公司為出租人、被告常升公司為承租人簽訂《廠房租賃合同》，約定租期20年，自2007年2月8日起至2027年2月7日止，并減免租賃費、支付方式、合同解除、合同終止等。自2013年2月以來，常升公司已經知道了涉事工廠、土地使用權的所有權已經轉讓，租金尚未支付給中國X公司。于是，常升公司與XX公司無法就相關租金標準達成一致。原告XX公司卷入了與中國X公司的糾紛、常升公司關于廠房的移交、租賃合同效力存在爭議，故本案提起訴訟。

裁判結果

在聽完這個案子后，人民法院一個省一個市和一個區的最高法院認為：華X公司是涉案房產所有權的登記權利人華X公司涉案財產在陜西高院司法變賣后，其所有權已依據相關生效法律文書的規定予以處分、設定對其他權利的限制，但仍享有對被查封財產的占有、使用權和受益權。判決華X公司與公司簽訂的廠房租賃合同及補充協議有效。常升公司應賠償原告XX公司占用該廠房期間的利益損失。

原告XX公司、被告常升公司不服一審判決，提起上訴。中級人民法院審理后某市中級人民法院裁定駁回上訴，維持原判。

專家評析

本案審理的難點在于如何確定以查封的不動產為標的物簽訂的租賃合同的效力？租賃合同能否對抗因查封拍賣物被法院收買的第三人？

1.通過限制物權標的物的租賃確認合同的效力

根據合同法第44條：依法成立的合同，自成立時生效。即具有法律主體資格的當事人根據其真實意思簽署、內容不違反法律強制性規定的，合同有效。本案中，雙方簽訂的租賃合同符合法律規定的生效要件，沒有證據證明存在惡意串通損害第三人利益的行為，應當認定合同有效，符合合同相對性的基本內涵。法院 s查封涉案不動產只是限制了權利人對該財產的處分權，權利人仍然享有對該不動產的占有、使用權收益權等權利。合同屬于債法的范疇，其法律效力是債權債務的分配合同雙方的權利和債務，不發生產權變動。因此，在這種情況下，第三方 s請求法院確認合同雙方因拍賣標的物而簽訂的租賃合同無效，不能得到法院支持。

為了保持市場經濟的積極有效發展，中國 中國合同法已經確立“合同自由原則”為了鼓勵交易，這是市場經濟活力的基礎和保證因此，當事人應在充分遵循市場規則的前提下與交易對手建立經濟關系，因審核不充分或預測不準確而產生的交易風險應自行承擔。

2.關于“買賣不破租賃”的限制適用

民法典規定：租賃期間租賃物所有權發生變更的，不影響租賃合同的效力。可見，立法實行的是租賃權的物權化，即在租賃關系存續期間，不動產物權發生變動的，不影響租賃關系，買受人不能要求承租人返還租賃物，從而強化了債權 這是合法的“買賣不破租賃”該原則作為突破合同相對性的例外之一，要求租賃權發生在物權變動之前。

但本案中，早在租賃雙方簽訂租賃合同之前，法院就已經通過查封的方式限制了涉案房產所有人的處分權。事實上，租賃權的性質仍然是債權 的權利“買賣不破租賃”只有強化其對抗后續物權變動的效力，仍應遵循物權優先原則。本案中，涉案財產在出租前已被法院查封，權利人 不動產物權的行使受到限制也就是說，在出租涉案財產之前，所有權人已經喪失了對該不動產的處分權，并且已經確立，一旦該財產進入拍賣執行階段，可以用于優先實現債權人 的債權人 的權利因此，財產被查封后設立的租賃權，不能因為法院強制執行而對抗接受該不動產的第三人。

事實上，“買賣不破租賃”這一原則在許多情況下受到限制。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定，在抵押權之上設立租賃關系的，此后設立的租賃權對受讓人不具有約束力。之所以這樣規定，是因為無論是法院的查封，還是當事人的抵押行為，都需要在房產部門進行登記物權登記是一種公示行為，物權一旦公示，物權就可以發生變更，并對第三人產生法律效力因此，后來取得租賃權的承租人不能“買賣不破租賃”對抗受益于先前抵押或扣押的善意第三方。

此外，作為租賃權的債權 美國的權利，它仍然應該讓位于其他債權人 在某些情況下具有優先權效力的美國權利。比如破產企業將其所有的房屋建筑物或土地作為破產財產，承租人在破產清算中不能使用“買賣不破租賃”突破相關破產法規定的優先受償順序。