房貸利率是指金融機構(gòu)向城鄉(xiāng)居民個人提供購房或建房貸款時，所收取的利息與貸款本金的比率。根據(jù)我國1996年頒布的《貸款通則》，房貸利率的制定標準。2019年，中國人民銀行（以下簡稱央行）對房貸利率體系進行了重大改革，將原有的“基于基準利率浮動”的機制轉(zhuǎn)變?yōu)椤盎谫J款市場報價利率（LPR）加點”的新機制。

房貸利率主要分為固定利率和浮動利率兩種類型。這兩種利率各有其優(yōu)點，具體選擇哪種類型主要取決于借款人對未來市場利率走勢的預(yù)測。在許多西方國家，如美國、英國、法國、荷蘭等，固定利率房貸是常見的貸款產(chǎn)品。我國于2005年由央行首次引入固定利率房貸的概念。

影響房貸利率的主要因素包括資金成本、管理費用、貸款風險程度、銀行目標盈利水平、銀行資金供需狀況、利率管制政策以及銀行間的競爭態(tài)勢等。房貸利率的變動會對購房者和房地產(chǎn)價格產(chǎn)生不同程度的影響，例如，利率的上調(diào)可能會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的過度投機。

貸款購房主要有以下幾種：

1、住房公積金貸款：對于已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關(guān)手續(xù)時收費減半。

2、個人住房商業(yè)性貸款：以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業(yè)銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低于30%，并以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人，那么就可申請使用銀行按揭貸款。

房貸利率

3、個人住房組合貸款：住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款，最高限額一般為10－29萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業(yè)務(wù)可由一個銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

根據(jù)一般房貸還款方式的計算公式分為兩種：

一、等額本息計算公式：

計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例會隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當?shù)鼐唧w來看；

2、對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。

二、等額本金計算公式：

每月還款額=每月本金+每月本息

每月本金=本金/還款月數(shù)

每月本息=（本金-累計還款總額）X月利率

計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

中國房貸利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的。用房產(chǎn)在銀行辦理的貸款，該貸款要按照銀行規(guī)定的利率支付利息，這個利率就是房貸利率。2012年6月7日，央行向各商業(yè)銀行下發(fā)特急文件，要求商業(yè)銀行對個人住房貸款利率浮動區(qū)間的下限仍為基準利率的0.7倍。

商業(yè)銀行將執(zhí)行新利率：從2013年1月1日起，房貸族可以減輕壓力。但是各個商業(yè)銀行執(zhí)行的時候可以在一定的區(qū)間內(nèi)自行浮動。中國的房貸利率不是一直不變的，而是經(jīng)常變動的，形式是利率一直在上漲，所以經(jīng)常會比較，在增加利率之前和增加利率之后的情況。

現(xiàn)行基準利率現(xiàn)行優(yōu)惠利率調(diào)整前基準利率調(diào)整前優(yōu)惠利率

10年固定利率貸款8.613%6.930%7.953%7.099%

20年固定利率貸款8.811%7.580%8.121%7.246%

5年浮動利率貸款5.760%4.032%5.918%4.204%

30年浮動利率貸款5.940%4.158%6.098%4.350%

固定期為3年的混合利率貸款7.200%6.120%8.041%7.069%

固定期為5年的混合利率貸款7.290%6.660%8.121%

利息計算的基本常識

(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為（注：存貸通用）：

1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30

2.月利率(‰)=年利率(%)÷12

(二)銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額，以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為：

利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。

2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：

計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率

計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率

同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數(shù)，計息公式為：

③利息=本金×實際天數(shù)×日利率

這三個計算公式實質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當事人和金融機構(gòu)可以就此在合同中約定。

（三）復(fù)利：復(fù)利即對利息按一定的利率加收利息。按照央行的規(guī)定，借款方未按照合同約定的時間償還利息的，就要加收復(fù)利。

（四）罰息：貸款人未按規(guī)定期限歸還銀行貸款，銀行按與當事人簽訂的合同對失約人的處罰利息叫銀行罰息。

（五）貸款逾期違約金：性質(zhì)與罰息相同，對合同違約方的懲罰措施。

（六）計息方法的制定與備案

全國性商業(yè)銀行法人制定的計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報中國人民銀行總行備案并告知客戶；區(qū)域性商業(yè)銀行和城市信用社法人報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案并告知客戶；農(nóng)村信用社縣聯(lián)社法人可根據(jù)所在縣農(nóng)村信用社的實際情況制定計、結(jié)息規(guī)則和存貸款業(yè)務(wù)的計息方法，報人民銀行分行、省會(首府)城市中心支行備案，并由農(nóng)村信用社法人告知客戶。

（七）參考依據(jù)：

1.《人民幣利率管理規(guī)定》銀發(fā)【1999】77號。

2.《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》銀發(fā)【2003】251號。

3.《中國人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計結(jié)息問題的通知》銀發(fā)【2005】129號。

自2012年6月8日起，中國人民銀行決定，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

自同日起：(1)將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限調(diào)整為基準利率的1.1倍;(2)將金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準利率的0.8倍。

2016年以來，北京進行了多輪樓市調(diào)控。2017年春節(jié)后，不少銀行房貸額度收緊，放貸時間從此前的一個月拉長到兩三個月甚至直接不放貸。首套房貸款利率優(yōu)惠已經(jīng)上調(diào)至9.5折的銀行共16家，為工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、光大銀行、華夏銀行、郵儲銀行、渤海銀行（全國性銀行）的北京分行及北京銀行、北京農(nóng)商行。

2017年3月21日上午，工行北分信貸部相關(guān)負責人表示，此舉是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，為有效防范金融機構(gòu)信貸風險，推動房貸業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展，已將個人住房貸款利率最大優(yōu)惠幅度從9折上調(diào)到9.5折。

近期，隨著央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業(yè)存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再劃算。據(jù)這16家銀行中的一家銀行表示，該行的部分支行已實行基準利率上浮10%的政策。而多數(shù)銀行都表示首套房利率原本可以做到最低9折優(yōu)惠，但需要資質(zhì)審批，層層審批過后，實際操作層面審批下來的貸款其實已經(jīng)是9.5折利率。

2019年8月，全國多城房貸利率上調(diào)。根據(jù)上證報、界面梳理，杭州多家銀行執(zhí)行首套基準上浮8%或10%，南京、青島、蘇州、合肥、武漢、無錫普遍上浮20%，乃至30%。買房成本大增。

2019年12月28日，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款LPR運用，現(xiàn)將存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。

2019年12月30日，央行發(fā)布公告，宣布從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉(zhuǎn)換。

房貸利率“換錨”源于2019年12月28日中國人民銀行發(fā)布的一則公告，要求自2020年3月1日起，金融機構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉(zhuǎn)換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成（加點可為負值）。同時，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

個人房貸正屬于上述“換錨”范圍。簡單來說，就是存量的房貸定價基準需要從參考基準利率定價切換為參考LPR定價，相比起前者，后者更貼近市場變化。

對于“存量浮動利率貸款”的劃定范圍，具體要求包括：

1、在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同未發(fā)放；

2、利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或基準利率打7折）；

3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整。但需要注意，其中不包括公積金個人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉(zhuǎn)換。

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

7折利率

2012年6月，業(yè)內(nèi)人士認為，盡管央行重提7折利率，但隨著利率市場化大門開啟，銀行利潤空間縮小，市民要想享受到7折甚至8折利率將更加不可能。

特急文件重提7折利率

不管8.5折也好，基準利率也罷，很多市民都認為，是2010年4月開始的調(diào)控，導(dǎo)致了首套房貸利率取消7折。實際上，首套房7折利率就從來沒離開過我們。

降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)的“特急”文件，文件號為“銀發(fā)[2012]142號”。在該文件中，央行稱，“房貸金融機構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間，貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率0.7倍。”這也是時隔兩年后央行重提“7折”房貸。

重提7折對房價影響

管理層還有兩張牌壓房價，開發(fā)商不敢亂漲價

此輪房地產(chǎn)調(diào)控較之以往成效明顯，關(guān)鍵一點就是持續(xù)收緊的貨幣政策，逼迫開發(fā)商“以價換量”，加緊售房。中原地產(chǎn)何偉堅認為，此次央行降息，加上此前連續(xù)降低存款準備金率，預(yù)計將有數(shù)千億元的資金被釋放，相對寬松的貨幣環(huán)境，一定程度上會緩解開發(fā)商資金壓力，刺激購房者入市。

申銀萬國分析師李瑜認為，中央對樓市的調(diào)控在政策上不會有所松動，但是微觀上也不排除放松的可能。“之前多個城市在住房公積金貸款方面都有放寬跡象，并且已經(jīng)被默許。”

他進一步表示，此次央行降息，有可能會帶來房價的反彈。但管理層手中仍有兩張牌限制著房價的大幅反彈，比如，全國推廣房產(chǎn)稅，上半年包括官方媒體在內(nèi)已多少提及這事兒，另外，住房信息聯(lián)網(wǎng)規(guī)模也遠遠不止第一批的40個城市，規(guī)模的擴大會讓投資需求得到進一步的壓制。

“不過，這還算一個好消息。”魯能新城營銷部經(jīng)理陳勇認為，購房門檻的降低，會刺激價格向上，漲幅不會太大，開發(fā)商都比較謹慎。政策面對樓市沒放松，中央不希望房價大漲。

10年最高

央行2011年7月6日宣布，今日起金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是2011年以來第3次加息，也是加息周期啟動后的第5次加息。

本次加息0.25個基點之后，5年期以上的基準利率突破7的歷史心理高位，達到7.05%。若不考慮此前存量房貸利率大部分7折的情況，房貸利率已升至10年來的最高水平。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉指出，多次加息逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，利率的上調(diào)效果將顯現(xiàn)。

以20年期百萬貸款額計算，第一套房增加的月供為149.63元，第二套房增加的月供為168.86元。

考慮到2010年10月份之前的大部分房貸利率仍可7折，對于存量房貸來說，在2012年開始執(zhí)行新利率之后，三次加息的疊加影響，將使100萬20年商業(yè)貸款月供增約400元。

業(yè)內(nèi)人士提醒，三類貸款人不必提前還貸：一是選擇等額本金、其還款期已過三分之一的購房者，因為等額本金開始還的本金比較多，已將大額本金還完，剩下小額貸款產(chǎn)生的利息不會太多；二是等額本息還款已到中期的購房者，因為這部分市民已經(jīng)還了大部分利息，提前還貸的意義也不大；三是準備后期向銀行貸款的市民，若把貸款還了銀行，后期在銀行申辦貸款時，尚不知能否批準。

首先，執(zhí)行上浮利率的借款人及還處于還款初期的借款人適合選擇提前還貸。因為執(zhí)行上浮利率已經(jīng)較高，借款人若有一次性還清的能力，將來如果有資金的需要，還可以用房產(chǎn)申請抵押貸款。處于還款初期，貸款的大部分利息都還沒有償還，產(chǎn)生的影響以及利得財富率較小。

其次，享受七折利率的貸款不必急于還款。因為七折的5年期貸款利率低于5年期存款利率，有還貸款的錢還不如存入銀行。而且，這部分人選擇提前還貸后，如果再貸款購房，銀行對其將毫無優(yōu)惠，而是按二套房執(zhí)行上浮1．1倍的利率，借款人將得不償失。

此外，選擇等額本息的還款方式，已經(jīng)接近還款中期或是選擇了信托網(wǎng)模式的等額本金的還款方式，并且還款期已經(jīng)超過1/3的借款人不適合提前還貸。部分銀行會對提前還款客戶收取部分違約金，具體違約金支付比例或者計算公式都會在貸款合同中列明。

廣州某國有銀行首套房貸利率由上浮10%下調(diào)至上浮5%四大行或集體下調(diào)

2014年5月，多地出現(xiàn)房貸利率松動情況，廣州房貸市場也有所松動，某國有大行已率先下調(diào)首套房貸利率至上浮5%，2014年5月月四大行或?qū)⑼较抡{(diào)。此外，多家股份制銀行仍保持在上浮10%以上。分析認為，銀行房貸利率調(diào)整幅度并不大，且由于各家銀行額度情況不同，年內(nèi)首套房貸利率想要同步下調(diào)到基準以下有難度，“房貸荒”從2013年下半年延續(xù)至今依然沒有放松的跡象，并且2014年上半年維持現(xiàn)狀的概率比較大。此外，地產(chǎn)企業(yè)資金已相當吃緊，房貸松動僅具有象征意義。 

2021年5月20日下午，工、農(nóng)、中、交四大行深圳分行向南都記者明確表態(tài)已經(jīng)上調(diào)房貸利率。這意味著，包括建行這個深圳房貸市場份額“一哥”在內(nèi)，深圳五大行都有了明確態(tài)度。就在5月6日，建設(shè)銀行深圳市分行率先宣布，為促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、支持居民合理購房需求，深圳建行于當日起調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當于5.10%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當于5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。